A diferença entre renda familiar e custo de imóveis dispara, ameaçando décadas de estabilidade financeira e planejamento social
Nos Estados Unidos, cada vez mais pessoas estão vendo o sonho da casa própria se tornar inacessível. O aumento expressivo nos preços dos imóveis e das taxas de hipoteca está fazendo com que o que antes era considerado um passo sólido para a segurança financeira agora pareça distante para muitos americanos, com consequências que podem alterar profundamente a estrutura social do país.
Um exemplo marcante é o casal Paul Woods e Nora Stout, que por seis anos viveu o que parecia ser o auge da realização do sonho americano. Proprietários de uma casa em Altadena, subúrbio de Los Angeles, eles cultivavam limões e laranjas, organizavam festas animadas ao redor da piscina e desfrutavam da vista das montanhas de San Gabriel. Após anos de aluguel, a aquisição da casa parecia garantir estabilidade e prosperidade a longo prazo.
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Mas a vida mostrou sua imprevisibilidade. Em janeiro, um incêndio florestal devastador destruiu a residência. Woods e Stout venderam o terreno incendiado por US$ 540 mil — 20% a menos do que pagaram em 2018 e cerca da metade do valor máximo da casa antes do incêndio. A reconstrução, além de extremamente cara, não compensava diante das mudanças irreversíveis na região. Hoje, o casal voltou a morar de aluguel em um pequeno apartamento no Condado de Orange, a mais de 60 quilômetros de Altadena.
No entanto, situações extremas como incêndios não são mais necessárias para que o sonho da casa própria se torne complicado. Em todo o país, os custos imobiliários estão em constante alta devido a uma combinação de fatores: a escassez de novas construções desde a crise financeira de 2008, proprietários relutantes em abrir mão de hipotecas antigas com juros baixos, políticas governamentais que encarecem tanto a compra quanto a construção de imóveis e os impactos cada vez mais frequentes de desastres climáticos. Essa equação crescente de custos tem levado cada vez mais americanos a repensarem se comprar faz sentido.
As taxas de hipoteca, próximas aos maiores patamares em duas décadas, e os preços recordes de imóveis são apenas a ponta do iceberg. Segundo o Harvard Joint Center for Housing Studies, em 2024 a renda anual necessária para custear uma casa mediana nos EUA era de US$ 126.670, um salto de 60% em relação aos US$ 79.330 de 2021. Enquanto isso, a renda familiar mediana subiu apenas para US$ 80.610 em 2023, alta de apenas 1,3% em três anos. “Não há pressa em ser proprietário de uma casa, dada essa diferença”, afirma Laurie Goodman, fundadora do Housing Finance Policy Center do Urban Institute.
Durante décadas, a lógica era simples: ao comprar uma casa, as prestações da hipoteca geralmente saíam mais baratas do que o aluguel. Hoje, essa regra está virando exceção. Dados do Realtor.com mostram que, em junho, alugar era, em média, US$ 908 por mês mais barato do que comprar uma primeira casa. Entre as 50 maiores áreas metropolitanas do país, a compra se tornou mais cara do que o aluguel em 49 delas — apenas Pittsburgh ainda oferece vantagem para os proprietários. Em 2021, quando os juros ainda estavam baixos, adquirir um imóvel ainda era mais barato ou equivalente a alugar em 21 mercados, incluindo cidades como Atlanta, Cleveland, Filadélfia e Tampa, na Flórida.
O cenário revela uma mudança histórica: para uma parcela crescente da população americana, o sonho da casa própria está se tornando não apenas difícil de alcançar, mas, em muitos casos, economicamente desvantajoso. À medida que os preços continuam a disparar e os juros permanecem altos, especialistas alertam que o país pode enfrentar um período prolongado em que alugar se torne a norma, em vez da exceção, mudando para sempre a forma como as famílias planejam seu futuro financeiro e sua estabilidade social.
Nos Estados Unidos, a ideia de comprar uma casa própria, por décadas considerada símbolo de estabilidade e ascensão social, está se tornando inacessível para um número crescente de americanos. Os altos preços dos imóveis, combinados com taxas de hipoteca próximas de máximas históricas e custos adicionais crescentes, estão afastando famílias do mercado, com implicações profundas para o patrimônio e a mobilidade social.
O aumento acelerado dos custos imobiliários está sendo impulsionado por fatores econômicos e ambientais. De acordo com a Cotality, o valor médio do seguro residencial nos EUA subiu 74% desde 2010, refletindo o impacto cada vez maior de inundações, incêndios florestais e outros desastres naturais. Entre 1980 e 2024, o Texas, um dos mercados mais aquecidos do país com amplas reservas de terra e poucas restrições ao desenvolvimento, liderou o país em desastres anuais que causaram mais de US$ 1 bilhão em danos. Somente em 2024, os EUA registraram 20 eventos desse tipo, um aumento significativo em relação a cinco ocorrências em 2014, sem contar as enchentes repentinas de julho, que mataram pelo menos 135 pessoas e afetaram dezenas de milhares de edifícios.
O impacto financeiro desses eventos se reflete também nos impostos prediais, que dispararam em várias regiões. Na Flórida, o imposto predial aumentou quase 50% entre 2019 e 2024; em Dallas, subiu 33%, e no Condado de Clark, Nevada — onde está Las Vegas — o aumento foi de 32%. Além disso, construir ou comprar uma casa nova está cada vez mais caro, pressionado pelas tarifas sobre materiais impostas pelo governo Trump e pela escassez de mão de obra. Muitos trabalhadores imigrantes, essenciais para a construção civil — como gesseiros, pedreiros e pintores — estão evitando o mercado devido a batidas do Serviço de Imigração e Alfândega, elevando ainda mais os custos de construção.
Historicamente, possuir uma casa própria sempre foi visto como um marco de conquista nos EUA. Desde a fundação do país, ter imóveis era associado a direitos políticos, e após a Segunda Guerra Mundial, a valorização das casas e incentivos fiscais consolidaram o imóvel como um tipo de poupança passiva que podia ser transmitida às gerações seguintes. No entanto, políticas de crédito nos anos 2000, incluindo os chamados empréstimos Ninja, que praticamente não exigiam comprovação de renda ou patrimônio, levaram milhões de famílias a inadimplência, desencadeando a maior onda de execuções hipotecárias desde a Grande Depressão.
A escassez de novas construções, agravada pela retração do setor após a crise de 2008, criou um déficit habitacional que chegou a cerca de 4,7 milhões de unidades em 2023. A oferta insuficiente mantém os preços altos, mesmo diante da redução da demanda, beneficiando proprietários antigos, mas impedindo que novos compradores entrem no mercado.
Essa realidade tem consequências diretas para o acúmulo de riqueza. O patrimônio líquido mediano de um proprietário de imóvel nos EUA é 43 vezes maior que o de um inquilino, segundo estimativa de 2025 da Pesquisa de Finanças do Consumidor do Federal Reserve. Mas mesmo o aluguel elevado impede que muitos jovens consigam poupar para dar entrada em uma casa. Joel Berner, economista sênior do Realtor.com, explica: “O fim do perdão da dívida de empréstimos estudantis e o aumento do custo de vida — há menos poupança por vários motivos.”
As barreiras para compradores iniciantes são evidentes. A idade média de quem adquire um imóvel pela primeira vez subiu para 38 anos em 2024, ante 28 anos em 1991. A participação desses compradores caiu para 24% do mercado, o nível mais baixo desde 1981, e cerca de um quarto deles depende de ajuda de familiares ou amigos para a entrada. Para pessoas cujos pais não possuíam imóveis, essa ajuda é menos acessível, criando um ciclo de exclusão intergeracional.
Além disso, as disparidades raciais persistem. Comunidades historicamente negras, como Altadena, perderam décadas de patrimônio devido a desastres recentes, e pessoas de cor continuam enfrentando discriminação no mercado imobiliário. Hoje, o acesso à casa própria está cada vez mais restrito, especialmente para quem não possui grandes recursos financeiros, tornando o sonho americano, para muitos, uma meta quase impossível de alcançar.
O papel do governo e a redefinição do sonho da casa própria
Diante desse cenário, surge a pergunta: a ação governamental pode mudar o jogo? Algumas medidas da nova lei de cortes de impostos e gastos de Trump buscam apoiar compradores de imóveis pela primeira vez, como a expansão dos créditos tributários para crianças e as chamadas “Contas Trump”, que ajudam as pessoas a poupar para a entrada ou outros investimentos de grande porte. No entanto, a maior parte dos benefícios tende a favorecer famílias e investidores de maior renda, segundo analistas, deixando os compradores de renda média ainda em desvantagem.
Sem programas federais significativos voltados à expansão do acesso à moradia, a iniciativa passou a ser, em grande parte, local. Utah destinou recentemente US$ 300 milhões a empréstimos com juros baixos para construção de moradias voltadas a compradores de renda moderada. Rhode Island oferece financiamento para estimular o desenvolvimento de casas populares ocupadas por seus proprietários. Minneapolis trabalha com incorporadoras sem fins lucrativos que promovem programas de arrendamento com opção de compra. Na Califórnia, o governador Gavin Newsom sancionou uma lei em julho para acelerar a construção de moradias, limitando contestações sob a Lei de Qualidade Ambiental do estado, historicamente usada por opositores do desenvolvimento. Ainda assim, os esforços para aumentar a densidade habitacional não tiveram grande impacto: o número de licenças de construção caiu em 2023 e 2024 devido aos altos custos de construção e financiamento.
Neste contexto, a posse de uma casa própria começa a ser repensada. Para alguns, a liberdade de não ter uma hipoteca que os prenda a um local pode ser mais vantajosa. Uma pesquisa da Entrata revelou que 83% dos inquilinos da Geração Z preferem investir em experiências como viagens e desenvolvimento profissional em vez de economizar para comprar um imóvel. Além disso, concentrar uma parte desproporcional dos ativos em uma casa aumenta a vulnerabilidade à volatilidade do mercado imobiliário.
Especialistas recomendam cautela, até mesmo para os proprietários mais antigos, que possuem hipotecas menores e juros baixos. Daryl Fairweather, economista da Redfin, sugere considerar a venda do imóvel e a mudança para uma opção de aluguel: “Acho que eles supervalorizam a permanência em uma casa. Imóveis são caros.”
Assim, à medida que os preços disparam e o acesso à casa própria se torna mais restrito, os Estados Unidos podem estar caminhando para uma sociedade de inquilinos — e, para muitos, essa realidade pode não ser tão ruim quanto parece. O sonho americano de décadas pode estar se transformando, mas abre espaço para novas formas de viver, investir e planejar o futuro.
Com informações de Bloomberg*
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